Torniamo sul tema della valorizzazione degli asset aziendali – dopo il pezzo di questo periodico, risultato particolarmente gradito, sugli attuali valori degli impianti FM alla luce dell’avvicendamento tecnologico – affrontando quello, decisamente attuale, delle postazioni radioelettriche (infrastrutture tecnologiche ospitanti impianti radio, tv, tlc).
Esame contabile insufficiente ad inquadrare la realtà
“Valutare un asset strategico come quello delle postazioni tecnologiche sulla base dei classici moltiplicatori contabili dei canoni di locazione e manutenzione integrati dai correttivi di prammatica, ormai difficilmente restituisce un valore aderente alla realtà”, osserva Stefano Cionini, avvocato di Consultmedia, struttura di competenze a più livelli che oltre 20 anni fa aveva ideato il noto modello di stima poi adottato dall’Agenzia delle entrate per la determinazione del valore degli asset tecnico-editoriali FM e TV (diritti d’uso e LCN).
9 fattori di valorizzazione
“Consultmedia, affrontando il complesso esame della valorizzazione delle postazioni radioelettriche, ha mutuato i propri modelli adattandoli alla quantificazione economica di siti tlc, ponendo in correlazione 9 fattori di valorizzazione“, continua l’avvocato.
Ma quali sono questi elementi di valutazione?
Strategicità e logistica
“Il primo è la Strategicità, cioè il posizionamento del sito, la sua area di servizio e gli aspetti annessi”, interviene l’ing. Massimo Rinaldi, perito estimatore giudiziale di asset radio, tv, tlc in forze a Consultmedia.
“Segue la Logistica, intesa come raggiungibilità del sito, condizioni di operatività, ed eventuali limitazioni fisiche o tecniche allo sfruttamento (problematiche di allacciamento energetico, connettività, ecc.)“, continua l’ingegnere.
Determinazione del prezzo
“Come detto, la vecchia scuola economica si fondava su una determinazione del prezzo di vendita di un asset aziendale basandosi esclusivamente sulla moltiplicazione (al netto delle spese di gestione) dei canoni di locazione ed eventualmente di manutenzione per X volte (cd. “moltiplicatore”). Nel tempo e soprattutto in funzione dell’evoluzione di logiche di mercato e di utilizzo tecnologico, tale criterio ha mostrato però grandi limiti”, spiega l’avvocato Cionini.
Redditività attuale e potenziale
“Il metodo Consultmedia, infatti, pone in relazione sia la Redditività attuale (ricavi da locazione, manutenzione, ecc.), che quella potenziale (prospettiva di nuovi ricavi da ulteriori locazioni e manutenzione). Prendiamo per esempio il caso di un sito sottoutilizzato rispetto alla sua potenzialità tecnica e commerciale: una valutazione di tipo contabile restituirebbe un valore avulso dalla realtà, pregiudicando il venditore”, sottolinea il consulente legale.
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Concorrenza
“Concorre poi, evidentemente, alla definizione del valore assoluto l’esistenza di altri siti equivalenti sul bacino di riferimento”, riprende il discorso Rinaldi. “E’ infatti palese che la presenza di altri siti analoghi sull’area può incidere sulla valorizzazione economica, analogamente allo stato dell’infrastruttura (dimensione, posizionamento, conservazione delle strutture di supporto dei sistemi radianti e di ricovero degli apparati)“, continua l’ingegnere.
Infrastrutturabilità
“Un elemento di stima innovativo che nel tempo abbiamo introdotto nelle nostre perizie è poi quello dell’adeguamento dal punto di vista dell’accessibilità e dell’utilizzo ai fini del massimo sfruttamento tecnico ed economico. Fattore che abbiamo definito come Infrastrutturabilità e che ci permette di proiettare nel futuro l’attività sottesa all’investimento“, sottolinea l’avvocato Cionini.
Prospettiva tecnologica
Non può inoltre non avere rilevanza in una stima la destinazione del sito a tecnologie ascendenti o discendenti.
“E’ d’intuitiva evidenza che postazioni ospitanti sistemi trasmissivi di progressiva minor incidenza non potranno avere lo stesso valore di siti adatti ad ospitare tecnologie emergenti, come il 5G o (seppur con archi temporali differenti) il T2 o il DAB+.
Pensiamo, sul punto, alla premiazione borsistica delle telco che annoverano un portafoglio prevalente di cd. low tower, adatte alla capillarizzazione della veicolazione di dati”, rimarca l’ing. Rinaldi.
Criticità ambientale, sanitaria, urbanistica
Infine, spazio nelle relazioni estimative dovrebbe essere sempre riservato alle criticità ambientali, sanitarie ed urbanistiche.
“Oggi, soprattutto nelle grandi città, non si può prescindere dall’esame prospettico sotto il profilo urbanistico/paesaggistico, considerando il rischio che l’edificazione di nuovi insediamenti abitativi può pregiudicare l’esistenza stessa di postazioni trasmittenti”, interviene l’avv. Cionini. “Allo stesso tempo un esame ambientale e sanitario consentirà di accertare non solo se un sito è a “rischio”, ma anche se è al limite delle sue potenzialità commerciali, non potendo introdurre nuovi locatari“, conclude l’ing. Rinaldi. (E.G. per NL)
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